Dar un paso tan importante como adquirir una vivienda en León exige revisar determinados aspectos legales y fiscales que muchas veces no se tienen en cuenta, pero pueden tener un impacto importante en el proceso y en el coste final para la parte compradora.
Conviene por tanto conocer los documentos que deben aportarse para la compraventa de vivienda en León y revisarse y las comprobaciones que se realizan en la notaría antes de la firma.
En la Notaría Sánchez Tenajas – León, explicamos cada punto con claridad para que tomes cada decisión debidamente informada.
Qué revisar antes de firmar una compraventa en León
Lo fundamental es que los contratantes hayan negociado y pactado los puntos esenciales de la operación de compraventa antes de llegar a la notaría, en ocasiones con intermediación de una sociedad inmobiliaria.
También es necesario revisar el estado físico y jurídico de la finca.
Para asegurar lo primero, el vendedor debe entregar el certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender o alquilar desde hace años. Tiene una validez general de 10 años y muestra la calificación energética y recomendaciones de mejora.
En relación con el estado físico del inmueble, el Código Civil regula la responsabilidad por vicios ocultos (arts. 1484 y ss.), cuyo alcance depende de:
- la antigüedad del edificio,
- el tipo de defectos,
- y si el vendedor es un particular o un promotor, en cuyo caso se aplica también la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
Más adelante publicaremos un artículo detallado sobre estas responsabilidades legales y las acciones de las que dispone el comprador.
Comprobaciones jurídicas: cargas y gravámenes que pueden afectar a una compraventa de vivienda en León
El principal instrumento para asegurar el buen estado jurídico del inmueble es el Registro de la Propiedad.
Tanto la Ley Hipotecaria (1946) como su Reglamento (1947) establecen principios esenciales:
1. Publicidad registral (art. 38 LH)
Lo inscrito se presume cierto frente a terceros.
2. Prioridad registral (art. 17 LH)
Las cargas más antiguas prevalecen sobre las recientes.
3. Tracto sucesivo (art. 20 LH)
Solo puede transmitir quien justifica ser titular del pleno dominio del inmueble.
En el Registro se reflejan:
- Hipotecas
- Embargos
- Declaraciones de vivienda de protección oficial
- Anotaciones preventivas
- Servidumbres
- Usufructos
- Limitaciones de dominio
Estas cargas “viajan con la finca”: si no se detectan, el comprador puede asumir responsabilidades económicas o ver limitado el uso del inmueble.
Fincas sin acceso al Registro: una realidad frecuente en León
En León existen muchas fincas, especialmente rústicas, que nunca han accedido al Registro, por razones históricas o familiares. Muchos vendedores heredaron mediante hijuelas o contratos privados que nunca se elevaron a escritura.
Cuando una finca no está inscrita:
- no existe plena seguridad sobre la titularidad,
- pueden surgir conflictos de linderos y superficies,
- las entidades financieras pueden negar financiación, al no poder garantizarse mediante hipoteca sobre la finca.
En la Notaría Sánchez Tenajas – León podemos tramitar el expediente de dominio, regulado por la Ley Hipotecaria y la Ley 13/2015 de 24 de junio, para permitir que una finca acceda por primera vez al Registro.
Sin embargo, el artículo 5 de la Ley Hipotecaria establece que las meras situaciones de hecho no son inscribibles, por lo que el análisis previo es fundamental.
Verificación de la cadena de titularidad
Además de revisar las cargas, para garantizar una compraventa segura es esencial comprobar la cadena de titularidad.
El vendedor debe no solo aparecer como titular registral, sino acreditar que su derecho proviene de un título válido: herencia, compraventa previa, divorcio, liquidación de gananciales, etc.
Cuando existen documentos privados antiguos o transmisiones mal formalizadas, es necesario aclararlos antes de la escritura.
La intervención notarial evita que el comprador asuma riesgos que podrían impedir la inscripción de la finca o generar reclamaciones futuras.
Contrato privado frente a escritura pública de compraventa de vivienda en León
El contrato privado puede servir como acuerdo previo, pero quien busca protección jurídica, prefiere el otorgamiento de la escritura pública.
El artículo 1280 del Código Civil exige escritura pública para que la transmisión tenga plenos efectos frente a terceros.
- Un contrato privado no permite inscribir la compraventa.
- Tampoco permite cancelar cargas.
- El comprador queda sin protección registral.
La seguridad real se alcanza con la escritura pública otorgada ante notario. También con ésta se produce la entrega del inmueble.
Cancelación de cargas antes de la firma de compraventa de vivienda en León
Si la finca tiene hipoteca, embargo o anotaciones, analizamos la forma correcta de cancelarlas:
- certificado bancario de deuda cero,
- cancelación simultánea en la firma,
- provisión de fondos por parte del comprador para asegurar la cancelación jurídica.
Esto es especialmente importante en León, donde muchas fincas tienen cargas antiguas que conviene revisar.
Comprobación de medios de pago
Como parte de la normativa de prevención de blanqueo de capitales, la notaría debe:
- verificar origen y forma del pago,
- revisar instrumentos utilizados (transferencias, cheques bancarios),
- identificar a las partes correctamente.
Este control protege al comprador y evita riesgos fiscales.
Aclarar quién paga qué antes de la firma
Hay gastos relacionados con la adquisición que deben pactarse:
- IBI del año en curso
- Gastos de comunidad
- Gastos notariales y registrales
- Gestoría
Cuando las partes viven en distintas ciudades, es habitual otorgar un poder notarial.
En la Notaría Sánchez Tenajas – León puedes otorgarlo directamente.
Documentación telemática: más comodidad
Cada vez más compradores y vendedores prefieren enviar la documentación por correo electrónico, especialmente cuando las partes viven en diferentes puntos de España.
En la Notaría Sánchez Tenajas – León preparamos el expediente y podemos remitirlo con antelación a las partes para agilizar plazos y evitar desplazamientos.
Una buena planificación legal y fiscal es la base de una compra tranquila, para que solo quede un buen recuerdo.
En la Notaría Sánchez Tenajas – León te asesoramos en todas las cuestiones legales, fiscales y notariales relacionadas con la compraventa de vivienda.
1. ¿Qué documentación debe revisar el comprador antes de firmar una compraventa de vivienda en León?
Entre otras cosas, debe revisar que el vendedor sea titular del pleno dominio, el certificado de eficiencia energética, la situación registral de la vivienda (hipotecas, embargos u otras cargas), así como posibles gastos pendientes como IBI o comunidad.
2. ¿Cómo sé si la vivienda está embargada?
Lo adecuado es solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, donde se refleja quién es el titular del inmueble y si existen cargas, embargos o gravámenes, o si la finca se encuentra libre de ellos.
3. ¿Qué ocurre si la vivienda tiene cargas o embargos?
Las cargas, como embargos o hipotecas, recaen sobre la finca, con independencia de quién sea el titular. Si no se cancelan o aclaran antes de firmar, pueden afectar directamente al comprador.
4. ¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética para vender una vivienda?
Sí. El vendedor debe entregarlo antes de la firma, salvo determinadas excepciones. Tiene normalmente una validez de 10 años, y su ausencia puede suponer sanciones administrativas.
5. ¿Qué gastos deben acordar comprador y vendedor antes de ir a la notaría?
Principalmente el IBI del año en curso, los gastos de comunidad pendientes o las posibles reparaciones necesarias en la vivienda. Es importante dejar todos estos puntos pactados antes de la firma.
6. ¿Es posible firmar si una de las partes no puede acudir a la notaría?
Sí. Puede otorgarse un poder notarial para que otra persona firme en su representación, una opción muy útil cuando las partes viven en lugares distintos.
7. ¿Se puede preparar la documentación de la compraventa por email?
Sí. En la Notaría Sánchez Tenajas – León recibimos y preparamos documentación telemáticamente para agilizar trámites y evitar desplazamientos.
Para información sobre otros servicios, no dude en contactar con nosotros.
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